睿新策略 “沉睡”楼宇变身青年公寓，保租房的供应逻辑转变

保障性租赁住房的供应逻辑正在发生变化。

在深圳，南山区创智云城，一栋原为办公用途的高层建筑，经改造后变身为744套人才公寓；在上海，三栋空置多年的办公楼转型为约1080套保租房，并作为底层资产成功发行全国首单“商改保”公募REIT；在武汉江大路，一栋8层灰色老楼正在翻修，计划变身为青年公寓……

从一线到二线，从老旧厂房到空置楼宇，从产业园区到核心城区，城市存量资产正在“变身”。克而瑞长租数据显示，2026年上半年新开租赁项目中，改建类供给占比同比提升了7个百分点。存量改造正在提速。

这一变化是政策端的持续松绑，明确提出盘活闲置低效的商业办公用房、厂房等存量资产，全国各大城市也因地制宜推出台实施细则。

业内认为，“非居改保”精准打通了供需两端，以低成本、快周期的方式扩充保租房供给，并有效盘活闲置低效资产。从中长期来看，“非居改保”的发展有助于修复信心，让市场都到，存量资产可以通过合理改造重新产生价值，这对于推动整体城市更新逻辑的正向循环有积极意义。

非居改租增多

近日，位于深圳南山区的创智云城4栋A座，作为深圳首个采用“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”模式的保障性住房项目全面投入使用。

这个原为办公用途的高层建筑改造面积超5万平方米，除空中跑道、共享厨房、健身房、影音室等公共配套外，共有744套人才公寓，面积为43至60平方米，这类小户型占比超8成。上半年，该项目的出租率达到95%。

在上海，非居存量房屋改建为保租房项目开启得更早。记者了解到，位于闵行的一处动迁居民安置社区中曾有三栋长期空置的办公楼，2017年，上海地产集团旗下的上海地产投资申请将该项目转型为租赁住房，于2019年完成装修改造并投入运营，共约1080套租赁住房。2022年9月，该项目被认定为保障性租赁住房。目前，该项目年均营业收入保持在5000万元以上，出租率约94%。此后，该项目还作为底层资产之一，成功发行全国首单“商改保”公募REIT。

今年6月，北京新开的12个项目租赁项目中，位于昌平区的新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店也为商改保项目，总房源454间，是当月体量最大的单体项目；在武汉，江大路163-171号的一栋8层灰色老楼也在位进行翻修整改，未来将计划改造成青年公寓……

从老旧厂房到现代公寓，从空置楼宇到居住空间，各个城市当前都在探索出一条条创新路径，将闲置存量资产改造升级为保租房。这一部分供应所占比重也同步扩大。

克而瑞长租统计数据显示，在2026年上半年的新开租赁项目中，新建项目占比为67%，但改建类的供给项目占比则同比大幅提升7个百分点，达到33%。存量盘活节奏持续提速。

上海一家从事租赁住房运营公司的内部人士告诉记者，2025年上海推进商务楼宇更新提升的相关文件发布之后，商务楼宇改建为租赁住房进一步得到了政策支持，包括AMC等在内的各路资本都瞄准要存量物业改为租赁住房，整体的市场供应是有较为明显的加速。

为什么“非居改租”的租赁住房越来越多？在CBRE中国区战略顾问部负责人肖伟看来，这本质上是城市存量时代的必然选择。一方面，大量商办楼宇空置率高企，业主持有压力大，改造提供了一条资产盘活的出路；另一方面，核心城市保租房供给长期偏紧，尤其是适配新市民和青创青年的小户型、近地铁房源严重不足。

“两端的结构性错配，让‘非改保’成为一个多方受益的政策工具，”肖伟表示，政府补充了保障房供给、盘活了低效资产，业主改善了现金流，市民获得了品质相对可控、价格相对可及的居住选择。

租客的反应也印证了这类产品的市场需求。“很快就没了。”一位从上海市区搬到徐汇区保障房的新市民告诉记者，看过房子之后20天，工作人员就通知她直接选房，“电话里就要选定，不然他们就会打给下个租客了。所以我立刻选了间适合的。”

不只是“一张床”类的刚需，改善类需求也开始流向租赁市场。上海的韩女士为了陪读，方便照顾儿子读书，专门在学校附近租了一套房，“不想长途通勤送小朋友上学”。但因学区周边房源紧俏，可选范围有限，“陪读房的居住体验不算太好”。

“除了陪读带来的居住需求之外，受到当前居住观念改变的影响，还有些想要改善居住条件但又不想背上高额房贷的需求，就会通过‘以租养租’的方式满足更好的需求。这类需求也相对稳定。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，这两类需求大概就覆盖了家庭式租房的9成。

各类型需求稳定而持续地存在、增加之下，推动着源源不断的供应被快速消化。

ICCRA住房租赁产业研究院发布的数据显示，2026年上半年，该机构重点监测的16个城市共新增房源103625间，其中保障性租赁住房新增约9.07万间，占比超8成。尽管供给在二季度集中释放，平均出租率不降反升，由一季度的90.34%提高至二季度的91.75%，说明毕业季、产业就业及人才安居需求具有韧性。

宏观来看，克而瑞长租认为，全国3.76亿（七普披露）流动人口构成了租赁市场最稳固的基本盘，同时每年有超过340万人的考研群体，也带来了持续且稳定的中短期租赁需求。

“从城市看，京沪等一线城市因高房价压制购房需求，租赁意愿持续强劲；广深及多数二线城市则受益于人口净流入，租赁需求持续旺盛。”上述机构认为。

好物业难寻

这背后是政策端的持续松绑。自2025年起，监管层就曾多次提及“盘活存量商品房”，房地产市场的政策重心也逐步从过去单纯的增量控制转向存量盘活和优化。

近年来，各地尝试的盘活存量、去库存的举措包括收购开发商未售新房、收购业主的二手房，以及将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，也即“非居改租”。

事实上，监管层对于“非居改住”的松动更早。2016年6月时，国办就曾明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；2021年的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》再明确支持将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保租房。

2026年发布的首份城市更新“十五五规划”中又再度强调，“全面摸清城市存量资产资源底底数”“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”“优化保障性住房供给”等。

随着房地产行业的调整，行业新发展模式的逐渐形成，业内认为，2026年上半年，住房保障政策正在发生系统性转向，从“增量建设为主”全面嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”的宏观经济框架中。ICCRA住房租赁产业研究院也提到，过去十余年，住房租赁行业主要依赖新建项目获取房源，“十五五”期间，新增房源将更多来自城市更新和存量改造。

在这一政策的引领下，多个省市陆续出台政策，包括北京海淀、珠海、武汉、中山、广州、深圳、上海、内蒙古等地发布细则，支持低效楼宇转为保租房，并以此将此作为增加保租房供给的重要渠道。

但寻找到合适的存量进行改建并不是件容易的事。

上述国资租赁住房运营服务品牌内部人士也表示，选择合物业的核心标准第一个是产权清晰，需要有独立的土地证和产证；其二，物业的区位和交通条件要较好，附近有租赁住房相关客群；其三是物业条件本身的条件如面积、进深等，考察其是否适合租赁住房。

在评估区位、交通、产权等因素之外，赵然还提及，若单层面积过大，例如1500平方米以上的物业，在改造过程中，可能会出现因进深过长从而导致出现暗房等问题，因此在办公楼类的物业中会优先改造乙级及以下写字楼；此外还需预判全生命周期现金流及未来退出机制等。

戴德梁行研究院副院长张晓端亦提醒，硬件设施设备改造完成后，后续能否获得稳定收益并持续发展，就需要有良好的项目运营管理能力。

“运营提升的重要考量是弥合产品与使用者期待之间的差距。”张晓端表示，随着生活水平的提高，年轻人对居住空间和环境的要求也日益提升，这就要求租赁住房也要不断提升优化产品，包括户型结构、智能设施、公共空间、提高人房比等，同时智慧服务、社区运营在内的软性的服务提升也至关重要。在市场波动中，灵活调整运营策略、提高项目运营效率则直接影响项目盈利。

举报第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者